Una breve guida a come leggere e richiedere la visura catastale da Catastoweb, per orientarsi nel catasto.

Premessa: introduzione al catasto

Il catasto è una specie di archivio, diviso, semplificando, in due sezioni: i terreni e i fabbricati.

il suo ruolo non è quello di farti sapere chi è il proprietario di un immobile,  anche se lo si piò utilizzare per questa funzione. Un tempo chiamato ufficio tecnico erariale e oggi gestito dalla agenzia delle entrate, nasce fondamentalmente per facilitare la riscossione delle tasse.

Ecco perché infatti all’interno dei dati catastali a volte troviamo piccoli errori o dati che non sono conformi: i dati reali che riguardano la tua proprietà si trovano nell’atto notarile, non necessariamente nel catasto, che è solo un riferimento per il fisco.

Nella visura catastale troviamo dei dati: per esempio i fogli mappali, subalterni etc.

Cosa sono i fogli mappali? Come l’Italia è divisa in regioni, le regioni in province in comuni, ecco che i comuni sono a loro volta divisi in “fogli”. I fogli sono a loro volta divisi in “mappali”, ed ogni mappale corrisponde a un terreno o a una proprietà.

Ogni mappale contiene informazioni relative al terreno (il catasto dei terreni), per esempio che si tratti di seminativo o orto o altra destinazione d’uso, e i dati relativi alle imposte (il reddito dominicale e il reddito agrario). Se sul terreno sorge un fabbricato, allora il mappale ti rimanderà al catasto dei fabbricati per le informazioni relative, quali i subalterni (ulteriori divisioni della proprietà, come cortile, garage e abitazione) e, naturalmente, le informazioni relative alle imposte (la rendita catastale, sulla base della quale vengono calcolate le tasse).

Interpretare la visura catastale

La visura catastale è quel documento rilasciato dall’agenzia delle entrate che in molti non sono abituati a leggere.  Lo danno a una persona di fiducia, a un tecnico, per sapere se ci sono delle incongruenze e delle difformità. Cerchiamo ora di leggere e capire questo documento.

La visura può essere storica o di attualità. La seconda fotografa la situazione nel momento in cui viene richiesta, mentre la storica comprende più informazioni, poiché ricostruisce la cronologia delle informazioni e delle sue variazioni.

La visura storica ti dirà quando l’unità immobiliare è stata accatastata per la prima volta e da chi, e la lista dei successivi possessori (con tanto di date del cambio di proprietà e riferimento al documento di compravendita o altra attestazione del passaggio di proprietà e nome del notaio da contattare per richiedere una copia dell’atto).

La visura catastale non è prova della proprietà, solo l’atto notarile lo è. Una visura catastale può contenere errori.

Richiedere la visura catastale

Chiunque può richiedere una visura catastale, a patto che si disponga delle informazioni corrette, vale a dire una delle seguenti:

  • I dati dell’immobile (foglio, particella, subalterno)
  • I dati anagrafici di uno dei soggetti proprietari, il codice fiscale o la denominazione e la sede legale della persona giuridica che risulta intestataria
  • La partita (un vecchio metodo di archiviazione che ormai non si usa più), un numero che identifica un gruppo di immobili che hanno in comune la stessa ditta proprietaria, gli stessi proprietari.

La visura può essere richiesta di persona, presentando l’apposito moduli presso gli sportelli decentrati come comuni e uffici postali abilitati, o online.

La richiesta online avviene tramite la consultazione personale, gratuite e aperta solo al proprietario dell’unità per la quale si richiede la visura,  o il portale Sister, che, a pagamento, consente la consultazione dell’intero archivio nazionale.

Per accedere a Sister è necessario stipulare una convenzione e pagare un canone annuale, per cui spesso solo i professionisti ne sono in possesso.

Ecco come procedere per la consultazione personale:

  • registrarsi a Fisconline https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Abilitazione/Fisconline.jsp
  • accedere all’area riservata del sito dell’agenzia delle entrate, e da lì a Fisconline
  • trovare nel menù la voce  “servizi ipotecari e catastali” >  “consultazioni personali”
  •  nella nuova pagina scorri in basso e clicca “conferma lettura”
  • seleziona il tuo nominativo e clicca “ricerca”
  • dovresti vedere la lista delle province dei tuoi immobili: clicca su “immobili”;
  • dovresti vedere la lista degli immobili, seleziona quello che ti interessa e clicca “visura per immobile”
  • scegli tra la visura storica o attuale e clicca “inoltra”, il documento sarà pronto da scaricare in pochi secondi