L’accatastamento dei fabbricati rurali nel catasto fabbricati

Parliamo di fabbricati rurali, una classificazione che da qualche tempo è venuta meno.

Oggi non si parla più di fabbricati rurali, ma di catasto terreni e catasto fabbricati. Da tempo esisteva una norma che imponeva a tutti i proprietari di questi fabbricati rurali di censirli al catasto fabbricati. Nel 2012 una nuova norma ha reso questo obbligo più perentorio. Esiste un elenco, pubblicato originariamente sul sito dell’agenzia delle entrate, oggi gli enti del territorio, dove sono inserite tutte le particelle con i rispettivi proprietari, liberamente consultabili. I proprietari devono adempiere a questo accatastamento.

Una campagna di sensibilizzazione sui fabbricati nascosti, vale a dire quelli proprio non censiti, fu condotta nel 2012; i fabbricati rurali sono invece già presenti nel catasto non hanno abbinata una rendita, e quindi occorre accatastare per assegnare una rendita ed evitare sanzioni.

Molti di questi fabbricati potrebbero essere ormai fatiscenti, collabenti così come si dice in termini tecnici. Anche questi devono essere censiti, e soggetti a una variazione catastale che ne attesti la fatiscenza.

Questa normativa riguarda tutti gli immobili rurali censiti dal catasto dei terreni con le seguenti destinazioni:

  • Fabbricato promiscuo
  • Fabbricato rurale
  • Fabbricato rurale diviso in subalterni
  • Porzione da accertare di fabbricato rurale
  • Porzione rurale di fabbricato promiscuo

I fabbricati rurali sono di due tipologie: i fabbricati rurali ad uso abitativo, dove vivono proprietario o affittuari dei terreni nello svolgimento dell’attività agricola, e i fabbricati strumentali all’attività agricola, per esempio i capannoni per le macchie agricole o la messa a dimora dei prodotti agricoli o anche agriturismi.

L’obiettivo della normativa era di completare l’accatastamento di tutti i fabbricati rurali entro la fine del 2017.

Aggiornamenti fabbricati rurali 2019

Una volta chiusa la questione del l’accatastamento dei fabbricati rurali, l’argomento era tutt’altro che esaurito.

Si è molto dibattuto sui requisiti necessari a classificare un fabbricato come rurale, tema importante per la fiscalità delle aziende agricole.

Secondo l’Agenzia delle entrate, la ruralità del fabbricato richiede l’asservimento dell’immobile a una superficie minima di terreno (10.000 metri quadri, ridotti a 3.000 in ipotesi di esercizio sul fondi di colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero quando il terreno è ubicato in un Comune montano ex articolo 1, comma 3, L. 97/1994).

Questo requisito non sussiste per i fabbricati destinati ed utilizzati all’allevamento di animali, da sempre considerati rurali a prescindere dalle dimensioni del terreno e dall’esistenza di questo.

Ulteriore specificazione: la natura di “fabbricato rurale” dipende dalla destinazione e dall’uso dello stesso, la quale non dipende solo dal proprietario, ma anche dall’utilizzatore finale del fondo, l’eventuale affittuario

Il mondo dell’agricoltura ruota attorno al concetto di fondo, in assenza del quale, pur potendo un soggetto essere considerato quale imprenditore agricolo ai sensi dell’articolo 2135. cod. civ., non si può accedere al sistema agevolativo/semplificativo previsto per il settore.

Fabbricati rurali – Requisiti per il riconoscimento del carattere rurale ai fini fiscali.

Ai fini che qui interessano, è opportuno riassumere sinteticamente le principali disposizioni normative che disciplinano il teme in argomento.

Come noto, in tema di requisiti per il riconoscimento del carattere di ruralità degli immobili ai fini fiscali, le disposizioni principali sono contenute nel decreto legge 30 dive,bre 1993 n. 557.

Con riferimento agli immobili destinati ad abitazione, i requisiti da soddisfare sono riportati all’art. 9, commi 3,4,5 e 6, dove si stabiliscono sia criteri oggettivi riferiti alle caratteristiche dell’azienda agricola e dei fabbricati, tra cui la superficie minima dei terreni aziendali (cfr. art 9, comma 3, lettera c), sia criteri soggettivi riferiti all’utilizzatore dell’immobile oppure al conduttore dei terreni, quali, ad esempio, quelli riguardanti il possesso della qualifica di imprenditore agricolo iscritto nel registro delle imprese o il volume di affari derivanti da attività agricola. In merito, invece, alle costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività agricola, i requisiti da soddisfare per il riconoscimento della ruralità sono riportati al comma 3 bis del medesimo art. 9. A differenza di quanto previsto per gli immobili destinati ad abitazione, il comma appena citato non prevede alcun requisito soggettivo e si limita ad elencare, come requisito oggettivo, le destinazioni degli immobili che possono essere riconosciuti rurali, dopo aver richiamato il concetto di strumentalità all’esercizio dell’attività agricola di cui all’art. 2135 del codice civile. Si evidenzia che il possesso del requisito di ruralità consente il godimento dei benefici fiscali riservati, per legge, agli immobili rurali e, pertanto, l’inoltro dell’istanza di richiesta di ruralità rimane facoltà (e non obbligo) esclusiva del titolare di diritti reali sull’immobile. A tal fine, il citato DM 26 luglio 2012 prevede l’obbligo di allegare all’istanza le necessarie dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, conformemente ai modelli B e C allegati al decreto stesso. Ciò premesso, con specifico riferimento alla fattispecie rappresentata al punto 1), si osserva che l’istanza di ruralità non può prescindere, in nessun caso, dalle dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà a cui si è fatto cenno, nelle quali si dichiarano, in modo puntuale, le informazioni richieste per consentire la verifica della sussistenza dei requisiti di ruralità. Qualora alcuni dei requisiti siano riferiti a soggetti diversi ( ad esempio, al conduttore dei terreni dell’azienda o dell’abitazione, se ceduti in affitto), rimane facoltà del titolare dei diritti reali sull’immobile dichiarare, qualora a lui note, le informazioni necessarie, oppure allegare all’istanza ulteriori  autocertificazioni in tal senso, resi dai soggetti in capo ai quali detti requisiti sono richiesti. Con riferimento alla fattispecie rappresentata la punto 2), si osserva che per i contratti verbali di comodato, in linea generale, non sussiste l’obbligo di registrazione, tuttavia, laddove le disposizioni contenute in tali contratti verbali non registrati siano enunciati in altro atto posto in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene la enunciazione, l’art 22 del DPR n. 131 del 1986 prevede che l’imposta si applichi anche alle disposizioni enunciate, realizzando di fatto gli stessi effetti della registrazione del contratto verbale di comodato. In assenza di registrazione del contratto verbale di comodato che darebbe diritti al riconoscimento della ruralità, ovvero di registrazione di altro atto che ne enunci le disposizioni, viene a mancare qualsiasi prova di esistenza di detto contratto di comodato oltre che il requisito essenziale di certezza della data, dalla quale lo stesso diviene opponibile a terzi (nel caso di specie l’Amministrazione Finanziaria alla quale viene dichiarata la sussistenza dei requisiti). In tale circostanze, non essendo possibile verificare l’esistenza di un contratto verbale gli UTP possono legittimamente rigettare la richiesta di ruralità. Per quanto riguarda, infine , la problematica di cui al punto 3) si rappresenta che alcuni Uffici hanno ricevuto istanze in autotutela nelle quali si contestava il mancato riconoscimento della ruralità per l’assenza della superficie minima aziendale di 10.000 mq oppure 3.000 mq in determinate condizioni.

Richiamando le norme principali che disciplinano l’argomento (tra cui i commi 3 e 3 bis del citato art. 9 DL 557 del 1993), viene deferito che in dette istanza di rettifica in autotutela si evidenzia, in particolare, l’assenza di un fondamento normativo, a supporto del diniego del requisito di ruralità operato dagli Uffici, che preveda un limite minimo di superficie, Al riguardo, si deve però osservare che affinché si possa riconoscere come rurale un fabbricato strumentale all’esercizio di attività agricola, è necessaria, in line generale, la presenza di terreni, altrimenti il concetto stesso di strumentalità perderebbe di significato. Pertanto in relazione agli immobili in argomento, si deve accertare che esista l’azienda agricola, ossia deve essere riscontrata la presenza di terreni e costruzioni che congiuntamente siano, di fatto, correlati alla produzione agricola. Tale verifica di ritiene soddisfatta, in ogni caso, quando la superficie dei terreni dell’azienda sia uguale o superiore ai limiti sopra richiamati, in analogia con il limiti previsti dal comma 3, lettera c del citato art. 9. Per estensioni inferiori, tuttavia, al fine di non escludere piccole realtà produttive, l’esistenza dell’azienda agricola può essere dimostrata anche attraverso il possesso di partita Iva, con codice Ateco che identifica attività agricola, da parte del soggetto che conduce i terreni dell’azienda e del fabbricato strumentale ad essi asservito, i qualità di proprietario o su la base di titolo idoneo. Resta ferma in ogni caso la verifica del rapporto oggettivo tra l’estensione dei terreni dell’azienda e la consistenza dei fabbricati strumentali ad essi asserviti. In sostanza, affinché si concretizzi il rapporto di strumentalità, la consistenza del fabbricato oggetto di verifica deve essere ragionevolmente coerente con il fabbisogno ordinariamente correlato all’attività effettivamente svolta.